Pertimbangan dalam Sebuah Perencanaan Gedung Kantor Sewa

Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina 2008, kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional.

Lebih lanjut Marlina (2008:116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain).

Adanya bangunan kantor sewa merupakan respon dari fakta akan tingginya kebutuhan ruang di area-area dengan nilai lahan yang tinggi.  Hal ini juga dipengaruhi beberapa faktor:

1.       Tingginya kegiatan ekonomi di wilayah tersebut

2.       Tingginya harga lahan

3.       Persebaran pembangunan yang kurang merata dalam suatu wilayah

Prinsip dan Pertimbangan Perancangan Kantor Sewa – Faktor Konstruksi

Kantor sewa merupakan bangunan komersial, yang oleh sebab itu aspek utama yang harus diperhatikan dan dipenuhi adalah EFISIENSI. Pada perencanaan maupun perancangan harus dipertimbangkan pengaturan/layout-nya agar mendatangkan keuntungan bagi pemilik bangunan tersebut. 

Faktor pertimbangan dalam perencanaan bangunan kantor sewa dapat diklasifikaskan menjadi tiga kelompok yakni, faktor ekonomi, faktor konstruksi, dan faktor lingkungan ekologi. Pada kesempatan ini, akan dipaparkan tentang faktor pertimbangan dari sisi KONSTRUKSI.

Sebagai bangunan komersial, dalam perencanaan maupun perancangan kantor sewa harus memperhatikan aspek efisiensi dan efektivitas. Pentingnya kedua aspek ini akan berdampak pada beberapa hal :

a.       Perancangan yang efisien dari sisi pembiayaan

b.      Penataan ruang yang efisien, memaksimalkan ruang sewa sehingga dapat menghasilkan keuntungan, minimal 60% dari luas total bangunan harus dapat disewakan

c.       Efektif dalam arti bangunan yang dirancang harus sesuai dengan fungsi yang diwadahi sehingga meminimalkan ruang non-fungsional

d.      Penataan ruang, jalur sirkulasi, dan fasilitas layanan harus merata agar dapat memenuhi tuntutan semua penyewa/tenant.

Dua hal penting yang harus diperhatikan dari sisi konstruksi pada bangunan kantor sewa adalah Teknologi dan Modul Ruang Sewa.

1.       Teknologi Bangunan Kantor Sewa

Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat mengakomodasi perkembangan teknologi, karena selain merupakan bangunan komersial, bangunan kantor sewa juga identik dengan kemudahan dan kenyamanan layanan. Teknologi yang dimaksud meliputi teknologi pembangunan itu sendiri (material maupun sistem struktur), teknologi infrastruktur bangunan (utilitas bangunan), serta teknologi pengelolaan bangunan (teknologi komunikasi, pengamanan, pemeliharaan, serta layanannya).

2.       Modul Ruang Sewa

Dalam perancangan gedung kantor sewa, modul ruang menjadi penting kaena berpengaruh pada seberapa banyak ruang yang bisa disewakan dan menghasilkan keuntungan bagi pemilik bangunan. Adapun klasifikasi modul ruang sewa dibagi menjadi tiga yakni, small space, medium space dan large space. Pertimbangan yang mendasari pembagian/klasifikasi modul tersebut diantaranya:

a.       Efisiensi dan efektifitas penataan ruang. Ruang dalam kantor sewa perlu penataan yang efisien namun juga efektif dalam mewadahi aktivitas di dalamnya,

b.      Tipe lantai yang disewakan dapat dipilih menggunakan sistem rentable floor area, Gross Area System, atau semi Gross System, (akan dibahas pada modul lain..semoga)

c.       Jenis kegiatan yang ada akan mempengaruhi kebutuhan ruang yang meliputi dimensi, da karakter ruang serta fasilitas yang perlu direncanakan,

d.      Faktor kebutuhan ekonomi. Faktor ini didasarkan pada analisa keburuhan dan ekonomi konsumen yang menjadi sasaran penyewa.

Selain dari empat hal yang mendasari pertimbangan dari faktor konstruksi di atas, modul ruang sewa juga sangat erat hubungannya dengan perencanaan struktur bangunan. Perencanaan ini diawali dengan penentuan sistem truktur yang akan digunakan. Biasanya pada gedung kantor sewa, sistem struktur yang lazim digunakan adalah sistem struktur rangka dan kombinasi sistem struktur lain (sistem struktur bidang, sistem struktur plat, dan sistem struktur tali). Pada perancangan bangunan dengan menggunakan sistem struktur rangka, grid kolom menjadi salah satu pertimbangan pengaturan modul ruang sebuah kantor sewa. Untuk mendapatkan ruang yang efisien, salah satunya dengan pengaturan dimensi modul ruang yang sesuai, sehingga pemasangan pembatas ruang (dinding partisi) bisa dipasang tepat pada titik-titik kolom.

 *Selesai*

Artikel ini adalah ringkasan dari Buku karangan Endy Marlina dengan judul Panduan Perancangan Bangunan Komersial, terbitan Andi Offset, Yogyakarta 2008. Bagi teman-teman arsitek, buku ini sangat membantu bagi proses perencanaan bangunan khususnya bangunan komersial. Karena selain memuat hal-hal arsitektural, juga menyinggung hal-hal struktural termasuk didalamnya utilitas bangunan. Beberapa pokok bahasan dalam buku ini antara lain tentang Hotel, Apartemen, Kantor Sewa, Medical Center, SPA (Squash Per Aqua), Pusat Perbelanjaan, Techno Park, dan Superblock.