Dalam perencanaan bangunan, sistem grid merupakan hal yang penting terlebih jika kita merencanakan bangunan dengan sistem strktur rangka. Adapun penataan komponen bangunan yang dapat menggunakan sistem grid diantaranya adalah :
a.Grid Struktur
Grid struktur merupakan jarak perletakan komponen-komponen perkuatan bangunan (misalnya kolom dan balok) pada sebuah bangunan. Grid kolom berarti jarak antarkolom satu dengan kolom lainnya. Jarak yang digunakan tidak harus sama antar satu kolom dengan kolom lainnya, namun juga bisa dengan jarak yang berirama tertentu.
Gambar Contoh Grid Kolom Struktur Berirama Berbeda
Pentingnya merencanakan grid struktur juga mempengaruhi efisiensi dalam penggunaan sistem struktur maupun material yang nantinya digunakan dalam bangunan. Untuk mendapat rancangan struktur yang efisien kita juga perlu mengetahui dimensi – dimensi material strktur yang ada di pasaran. Sehingga dalam penggunaanya tidak banyak material atau bahan sisa.
b.Grid Konstruksi
Grid konstruksi merupakan jarak antarelemen pendukung bangunan yang berupa konstruksi bidang bukaan dan konstruksi bidang partisi atau pembatas. Perancangan grid konstruksi dapat dilakukan sesuai dengan kebutuhan, bisa berirama maupun tidak.
c.Grid Sevis
Grid servis merupakan jarak peletakan titik-titik servis yang didistribusikan pada bagian bangunan, seperti pada titik lampu, ac system, fire protection, maupun utilitas bangunan lainnya yang membutuhkan jalur distribusi tertentu. Penataan komponen ini terkait dengan berbagai aspek yakni:
·Aspek fungsional
·Aspek kenyamanan
·Aspek estetika
d.Planning Grids
Planning grid merupakan penataan layout area kerja baik individual maupun grup. Grid ini memiliki detail yang lebih tinggi hingga berupa layout penataan area kerja.
Catatan:
Materi lebih detail bisa dibaca di buku Panduan Perancangan Bangunan Komersial
Menurut Hunt, W.D. dalam Marlina 2008, kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dan pelayanan secara profesional.
Lebih lanjut Marlina (2008:116) memaparkan bahwa kantor sewa merupakan suatu fasilitas perkantoran yang berkelompok dalam satu bangunan sebagai respon terhadap pesatnya pertumbuhan ekonomi khususnya di kota-kota besar (perkembangan industri, bangunan/konstruksi, perdagangan, perbankan, dan lain-lain).
Adanya bangunan kantor sewa merupakan respon dari fakta akan tingginya kebutuhan ruang di area-area dengan nilai lahan yang tinggi. Hal ini juga dipengaruhi beberapa faktor:
1.Tingginya kegiatan ekonomi di wilayah tersebut
2.Tingginya harga lahan
3.Persebaran pembangunan yang kurang merata dalam suatu wilayah
Prinsip dan Pertimbangan Perancangan Kantor Sewa – Faktor Konstruksi
Kantor sewa merupakan bangunan komersial, yang oleh sebab itu aspek utama yang harus diperhatikan dan dipenuhi adalah EFISIENSI. Pada perencanaan maupun perancangan harus dipertimbangkan pengaturan/layout-nya agar mendatangkan keuntungan bagi pemilik bangunan tersebut.
Faktor pertimbangan dalam perencanaan bangunan kantor sewa dapat diklasifikaskan menjadi tiga kelompok yakni, faktor ekonomi, faktor konstruksi, dan faktor lingkungan ekologi. Pada kesempatan ini, akan dipaparkan tentang faktor pertimbangan dari sisi KONSTRUKSI.
Sebagai bangunan komersial, dalam perencanaan maupun perancangan kantor sewa harus memperhatikan aspek efisiensi dan efektivitas. Pentingnya kedua aspek ini akan berdampak pada beberapa hal :
a.Perancangan yang efisien dari sisi pembiayaan
b.Penataan ruang yang efisien, memaksimalkan ruang sewa sehingga dapat menghasilkan keuntungan, minimal 60% dari luas total bangunan harus dapat disewakan
c.Efektif dalam arti bangunan yang dirancang harus sesuai dengan fungsi yang diwadahi sehingga meminimalkan ruang non-fungsional
d.Penataan ruang, jalur sirkulasi, dan fasilitas layanan harus merata agar dapat memenuhi tuntutan semua penyewa/tenant.
Dua hal penting yang harus diperhatikan dari sisi konstruksi pada bangunan kantor sewa adalah Teknologi dan Modul Ruang Sewa.
1.Teknologi Bangunan Kantor Sewa
Bangunan kantor sewa memerlukan rancangan yang dapat mengakomodasi perkembangan teknologi, karena selain merupakan bangunan komersial, bangunan kantor sewa juga identik dengan kemudahan dan kenyamanan layanan. Teknologi yang dimaksud meliputi teknologi pembangunan itu sendiri (material maupun sistem struktur), teknologi infrastruktur bangunan (utilitas bangunan), serta teknologi pengelolaan bangunan (teknologi komunikasi, pengamanan, pemeliharaan, serta layanannya).
2.Modul Ruang Sewa
Dalam perancangan gedung kantor sewa, modul ruang menjadi penting kaena berpengaruh pada seberapa banyak ruang yang bisa disewakan dan menghasilkan keuntungan bagi pemilik bangunan. Adapun klasifikasi modul ruang sewa dibagi menjadi tiga yakni, small space, medium space dan large space. Pertimbangan yang mendasari pembagian/klasifikasi modul tersebut diantaranya:
a.Efisiensi dan efektifitas penataan ruang. Ruang dalam kantor sewa perlu penataan yang efisien namun juga efektif dalam mewadahi aktivitas di dalamnya,
b.Tipe lantai yang disewakan dapat dipilih menggunakan sistem rentable floor area, Gross Area System, atau semi Gross System, (akan dibahas pada modul lain..semoga)
c.Jenis kegiatan yang ada akan mempengaruhi kebutuhan ruang yang meliputi dimensi, da karakter ruang serta fasilitas yang perlu direncanakan,
d.Faktor kebutuhan ekonomi. Faktor ini didasarkan pada analisa keburuhan dan ekonomi konsumen yang menjadi sasaran penyewa.
Selain dari empat hal yang mendasari pertimbangan dari faktor konstruksi di atas, modul ruang sewa juga sangat erat hubungannya dengan perencanaan struktur bangunan. Perencanaan ini diawali dengan penentuan sistem truktur yang akan digunakan. Biasanya pada gedung kantor sewa, sistem struktur yang lazim digunakan adalah sistem struktur rangka dan kombinasi sistem struktur lain (sistem struktur bidang, sistem struktur plat, dan sistem struktur tali). Pada perancangan bangunan dengan menggunakan sistem struktur rangka, grid kolom menjadi salah satu pertimbangan pengaturan modul ruang sebuah kantor sewa. Untuk mendapatkan ruang yang efisien, salah satunya dengan pengaturan dimensi modul ruang yang sesuai, sehingga pemasangan pembatas ruang (dinding partisi) bisa dipasang tepat pada titik-titik kolom.
*Selesai*
Artikel ini adalah ringkasan dari Buku karangan Endy Marlina dengan judul Panduan Perancangan Bangunan Komersial, terbitan Andi Offset, Yogyakarta 2008. Bagi teman-teman arsitek, buku ini sangat membantu bagi proses perencanaan bangunan khususnya bangunan komersial. Karena selain memuat hal-hal arsitektural, juga menyinggung hal-hal struktural termasuk didalamnya utilitas bangunan. Beberapa pokok bahasan dalam buku ini antara lain tentang Hotel, Apartemen, Kantor Sewa, Medical Center, SPA (Squash Per Aqua), Pusat Perbelanjaan, Techno Park, dan Superblock.
Rencana Kerja dan Syarat atau yang sering disebut RKS merupakan dokumen yang berisi sekumpulan persyaratan baik persyaratan administratif maupun persyaratan teknis yang diberlakukan pada perencanaan bangunan tertentu.
Pada umumnya RKS terdiri atas RKS administrasi dan RKS Teknis. RKS Administratif terdiri dari persyaratan administrasi dan umum. Sedangkan RKS Teknis terdiri dari RKS Arsitektural, RKS Struktural, dan RKS Mekanikal Elektrikal (ME). Susunan daftar isi dalam sebuah dokumen RKS pada umumnya terdiri atas pasal-pasal. Setiap pasal menjelaskan tentang definisi maupun kriteria tertentu.
Pada setiap pasal dalam RKS Teknis, berisi tentang :
[1] Lingkup Pekerjaan,
[2] Persyaratan Bahan,
[3] Pedoman Pelaksanaan,
[4] Syarat-syarat Pelaksanaan,
[5] Standar yang Dipakai,
Pada beberapa pekerjaan, terdapat juga tentang [6] Pengujian. Selain itu,di dalam dokumen RKS juga disebutkan dan ditentukan SNI yang dipakai maupun standar persyaratan bahan.
Dalam materi ini akan dipaparkan beberapa hal yang termasuk adalam RKS Arsitektural dan Struktural, serta RKS Mekanikal dan Elektrikal.
a.RKS ARSITEKTURAL
RKS ini berisi tentang pekerjaan Arsitektur dan Pekerjaan Stuktur. Dalam RKS Arsitektural juga dimuat standar yang digunakan baik untuk standar bahan maupun pelaksanaan.
Standar yang bisa digunakan pada Pekerjaan Arsitektur antara lain:
§SNI 1991
§Standar Normalisasi Jerman (DIN)
§American Society For Testing And Material (ASTM)
§American Conrete Institute (ACI)
SNI yang memuat pekerjaan Arsitektural diantaranya :
SNI S-03-1994-03
:
Spesifikasi Peralatan Pemasangan Dinding Bata dan Plesteran
SNI 03-6387-2000
:
Spesifikasi Kapur Kembang untuk Bahan Bangunan
SNI S-04-1989-F
:
Spesifikasi Bahan Bangunan A/Bahan Bangunan Bukan Logam
SNI S-02-1994-04
:
Spesifikasi Agregat Halus untuk Pekerjaan Adukan dan Plesteran dengan Bahan Dasar Semen
Standar persyaratan lain yang memuat pekerjaan Arsitektur diantaranya:
PT-03-2000-C
:
Tata cara Pengerjaan Pasangan dan Plesteran Dinding
NI-8,
SII 0012-81,
ASTM C150-78A
:
Semen Portland
PUBI 82 pasal 11,
SII 0404-80
:
Persyaratan tentang Pasir beton
PUBI 82 pasal 12,
SII 0079-79/
SII 0008-75/
SII 0075-75
:
Persyaratan tentang Kerikil/split
PUBI 8,
AFNOR P18-303,
NZS-3121/1974
:
Persyaratan tentang Air
Yang termasuk Pekerjaan Arsitektur dan Pekerjaan Struktur diantaranya seperti yang ada pada tabel di bawah ini :
Pekerjaan Arsitektur
1.
Pekerjaan Beton Non Struktural
15.
Pekerjaan Pengecatan Besi
2.
Pekerjaan Besi Non Struktur
16.
Pekerjaan Pengecatan Dinding
3.
Pekerjaan Pasangan Bata
17.
Pekerjaan Pengecatan Plafon dan List Plafon
4.
Pekerjaan Pasangan Batu Kali
18.
Pekerjaan Railing
5.
Pekerjaan Plesteran Dinding Bata
19.
Pekerjaan Shading
6.
Pekerjaan Plesteran Beton
20.
Pekerjaan Kisi – kisi
7.
Pekerjaan Pemasangan Keramik
21.
Pekerjaan Atap Kanopy
8.
Pekerjaan Lantai dan Pelapis Dinding
22.
Pekerjaan Luifel dan Talang Air
9.
Pekerjaan Kusen (Alumunium/Kayu)
23.
Pekerjaan Water Profing
10.
Pekerjaan Penggantung dan Pengunci
24.
Pekerjaan Fasade
11.
Pekerjaan Rangka Atap
25.
Pekerjaan Plat Stainless
12.
Pekerjaan Penutup Atap
26.
Pekerjaan Akustik
13.
Pekerjaan Rangka Plafon
27.
Pekerjaan Landscaping
14.
Pekerjaan Penutup Plafon
Contoh rincian dalam RKS Arsitektural :
·Pekerjaan Landscaping :
1.Lingkup Pekerjaan
2.Pekerjaan Persiapan
3.Pekerjaan Perkerasan Halaman
4.Pekerjaan Pembuatan Pola Taman dan Tanaman
·Pekerjaan Fasade :
1.Lingkup Pekerjaan
2.Syarat-Syarat Pelaksanaan
3.Spesifikasi Bahan
·Pekerjaan Water Profing :
1.Lingkup Pekerjaan
2.Persyaratan Bahan
3.Pengujian
4.Pelaksanaan Pekerjaan
b.RKS Struktural
Dalam RKS Struktural juga dimuat standar apa saja yang digunakan dalam pekerjaan struktural. Standar yang bisa digunakan pada Pekerjaan Struktur antara lain:
§SNI (1990,1991, 1996),
§SK SNI (1989, 1990,1991),
§SK SNBI (1990),
§PUBI (Peraturan Umum Beton Indonesia) 1982
§Standar Industri Indonesia (SII)
§Peraturan Pembebanan Indonesia untuk Gedung, 1983
§Peraturan Perencanaan Tahan Gempa Untuk Gedung (PPTGUG) 1983
§American Society of Testing Material (ASTM)
SNI yang memuat pekerjaan Struktural diantaranya :
SNI 03-1974-1990
:
Metode Pengujian Kuat Tekan Beton
SNI M-26-1990-F
:
Metode Pengujian dan Pengambilan Contoh untuk Campuran Beton Segar
SNI 03-4146-1996
:
Metode pengujian Slump Beton
SNI 07-2529-1991
:
Metode Pengujian Kuat Tarik Baja Beton
SK SNI M-62-1990-03
:
Metode Pembuatan dan Perawatan Benda Uji Beton di Laboratorium
SK SNI T-15-1990-03
:
Tata Cara Pembuatan Rencana Campuran Beton Normal
SK SNI T-28-1991-03
:
Tata Cara Pengadukan Pengecoran Beton
SK SNI S-04-1989-F
:
Spesifikasi Bahan Bangunan Bagian A (Bahan Bangunan Bukan Beton)
SK SNI S-05-1989-F
:
Spesifikasi Bahan Bangunan Bagian B (Bahan Bangunan Dari Besi/Baja)
SK SNI T-15-1991-03
:
Tata Cara Perhitungan Struktur Beton Untuk Bangunan Gedung
Standar persyaratan lain yang memuat pekerjaan Struktural diantaranya:
SK SNBI S-18-1990-03
:
Spesifikasi Bahan Tambahan untuk Beton
Pd-T-27-1990-03
:
Tata Cara Pendetailan Penulangan Beton
Pd-M-33-2000-03
:
Metode Pengujian Mutu Air untuk digunakan dalam Beton
Adapun yang termasuk pekerjaan struktural adalah sebagai berikut :
Pekerjaan Struktual
1.
Pekerjaan Penentuan Titik Pengukuran
5.
Pekerjaan Pondasi Batu Kali
2.
Pekerjaan pengurugan dan Pemadatan
6.
Pekerjaan Beton Konstruksi
3.
Pekerjaan Tanah dan Galian
7.
Pekerjaan Baja
4.
Pekerjaan Pondasi Telapak
8.
Pekerjaan Beton Praktis
c.RKS MEKANIKAL ELEKTRIKAL
Pada Rencana kerja dan Syarat Mekanikal Elektrikal memuat pekerjaan yang berhubungan dengan sistem mekanikal dan elektrikal diantaranya :
Pekerjaan Mekanikal Elektrikal
1.
Pekerjaan Sistem Distribusi Daya Listrik
7.
Pekerjaan Plumbing
2.
Penerangan dan Kotak-Kontak
8.
Pekerjaan Penganggulangan Kebakaran
3.
Sistem Telepon
9.
Pekerjaan Tata Udara
4.
Fire Alarm
10.
Pekerjaan Elevator
5.
Penyaluran Petir
11.
Pekerjaan Genrator Set
6.
Jaringan Komputer
Adapun detail yang terdapat pada pekerjaan mekanikal dan elektrikal berbeda dengan pekerjaan arsitektural maupun struktural. Pada RKS Mekanikal dan Elektrikal, syarat pekerjaan dan bahan lebih detail. Setiap pekerjaan memuat diantaranya:
1.Lingkup Pekerjaan
2.Bahan dan Peralatan
3.Perancangan
4.Pemasangan
5.Standar dan Peraturan
6.Pengujian
7.Persetujuan Bahan , Peralatan, dan Tenaga Pelaksanaan
8.Daftar Material
Contoh rincian pada Pekerjaan Mekanikal Elektrikal :
§SISTEM TELEPON
a.Lingkup Pekerjaan
b.Gambar-gambar rencana
c.Gambar-gambar sesuai pelaksanaan
d.Standar dan Peraturan
e.Bahan-bahan, Peralatan dan Tenaga Pelaksana
f.Pengujian
§PEKERJAAN PRNANGGULANGAN KEBAKARAN
a.Lingkup Pekerjaan
b.Bahan dan Peralatan
c.Perancangan
d.Pemasangan
e.Pengujian
f.Persetujuan bahan-bahan atau alat-alat
Secara garis besar detail syarat pekerjaan yang terdapat dalam RKS, nantinya akan menjadi acuan bagi tim pelaksana maupun kontraktor dalam menjalankan tugasnya. Detail bahan yang termuat dalam RKS biasanya menyebutkan spesifikasi tertentu bahkan menyebut merk dari bahan yang dikehendaki. Sehingga kontrol akan lebih mudah dilakukan oleh owner dan perencana.
**Selesai**
Disusun oleh : Inayatul Ilah N., ST. [0819 3179 0008]
